서울에 집 한 채 있는 것이, 이제는 다른 의미를 갖기 시작했다.
2026년 주택분 보유세 총액이 8조 7,800억 원대에 달할 것이라는 국회예산정책처의 추산이 나왔다. 전년 대비 약 1조 1,000억 원, 15.3%가 늘어나는 수치다. 숫자 자체도 크지만, 더 주목해야 할 것은 그 숫자 안에 담긴 구조 변화다.
출처 : 올해 주택 보유세수 1.1조원대 증가 전망…공시가격 급등 영향(종합)
서울 공동주택 공시가격 상승
올해 서울 공동주택 공시가격은 18.67% 올랐다. 단순히 가격이 오른 것이 아니라, 그 상승분이 과세 기준에 그대로 반영됐다는 점이 핵심이다.
보유세는 재산세와 종합부동산세로 구성되는데, 두 세금 모두 공시가격을 근거로 계산된다. 공시가격이 오르면 과세표준이 올라가고, 과세표준이 올라가면 적용되는 세율 구간도 함께 높아지는 구조다. 단순히 세금 액수만 커지는 게 아니라, 어떤 납세자들에게는 세금 자체가 ‘새로 생기는’ 상황이 된다.
1세대 1주택자 기준 종부세 과세 대상은 공시가격 12억 원 초과 주택 보유자다. 작년까지 이 기준을 넘는 가구는 31만 8,000여 가구였다. 올해 추산치는 48만 7,000여 가구. 약 17만 가구가 종부세 대상자로 새롭게 편입된다는 의미다. 1년 만에 53.3%가 늘어난 수치다.
공시가격 상승 원인
공시가격은 국토교통부가 매년 1월 1일 기준 시세를 반영해 산정하는 기준 가격이다. 그동안 공시가격은 실제 시세보다 상당히 낮게 책정되어 왔고, 이를 실거래가에 가깝게 끌어올리려는 ‘공시가격 현실화’ 논의가 수년째 이어져 왔다.
이번 18% 이상의 급등은 두 가지 흐름이 동시에 작용한 결과로 볼 수 있다. 하나는 서울 주요 지역의 실제 집값 상승이고, 다른 하나는 그 시세를 공시가격에 반영하는 속도가 빨라진 것이다. 시장의 가격 변화와 제도적 반영이 같은 방향으로 맞물린 해라고 할 수 있다.
여기서 주목할 부분은 세율이 바뀐 게 아니라는 점이다. 정부가 의도적으로 세금을 올린 것이 아님에도, 납세자가 체감하는 세 부담은 커진다. 세율은 그대로인데 과세표준이 올라가면서 발생하는 ‘구조적 증세’의 형태다.
보유세 증가
이번 보유세 증가의 지역 편중도 눈여겨볼 만하다. 전국 보유세 전망치 중 서울이 차지하는 비중은 약 52.3%, 금액으로는 4조 5,900억 원 수준이다. 절반 이상의 세 부담이 한 도시에 집중되어 있다.
이는 단지 세금의 문제가 아니다. 자산 가격의 격차가 세 부담의 격차로 이어지고, 그것이 다시 소비 여력과 가처분 소득의 격차로 연결되는 구조다. 서울에 집을 보유한 가구는 자산 가치 상승의 수혜를 누리는 동시에, 늘어난 세금으로 인한 현금 지출 부담도 함께 안게 된다.
부동산 거래 시장에도 영향이 있을 수 있다. 다주택자나 고가 주택 보유자 입장에서 보유세 부담이 커지면, 일부는 매각을 검토하게 된다. 특히 임대 수익보다 세 부담이 커지는 구간에서는 매물 출회 가능성이 높아진다. 그러나 반드시 시장 전체 가격 하락으로 이어진다고 단정하기는 어렵다. 실수요자 중심의 수요가 뒷받침되는 지역이라면, 관망세와 가격 조정이 동시에 나타나는 복합적인 흐름이 될 수 있다.
종부세 대상 확대
종부세는 처음 도입될 당시 ‘초고가 부동산 다주택 보유자’를 주된 대상으로 설계되었다. 사회적으로도 그렇게 인식되어 왔다. 그런데 올해 53% 급증이라는 수치는, 이 세금의 성격이 조용히 바뀌고 있음을 보여준다.
공시가격 12억 원이 넘는 서울 아파트는 이제 일부 고급 단지만의 이야기가 아니다. 강남 외곽이나 강북 주요 단지에서도 해당 구간에 진입하는 주택이 늘고 있다. 30년 가까이 같은 집에 살아온 은퇴 가구, 한 채를 오랫동안 보유해 온 1주택 실거주자들이 종부세 고지서를 처음 받게 되는 상황이 현실로 나타나고 있다.
이는 세금 정책을 둘러싼 사회적 논쟁의 성격도 바꿀 수 있다. ‘부유층 증세’를 둘러싼 논의였던 것이 ‘중산층 세 부담’의 문제로 인식될 때, 정치적 무게감이 달라진다. 2020~2021년 공시가격 급등기 이후 1주택자 특별공제가 도입된 배경도 비슷한 흐름이었다.
종부세 대상자인지 확인방법
서울 거주 1주택자의 경우, 재산세 부담은 평균 약 4만 2,000원 늘어날 것으로 추산된다. 종부세 대상자라면 평균 67만 6,000원의 추가 부담이 예상된다. 개인 차원에서는 이 두 가지 고지서가 언제 나오는지를 미리 파악해두는 것이 현실적으로 중요하다. 재산세는 7월과 9월, 종합부동산세는 12월에 고지된다.
자신의 주택이 종부세 과세 대상인지 여부는 국토교통부 공시가격 알리미 사이트에서 확인할 수 있으며, 공시가격이 확인되면 세액 추산도 가능하다. ‘내가 해당될 리 없다’는 전제보다는, 한 번쯤 확인해보는 것이 합리적인 대응일 수 있다.
[참고] 국토교통부 : 부동산공시가격 알리미
내가 보는 핵심 포인트
이번 보유세 증가가 갖는 의미는 단순한 세수 확대가 아니다. 종부세의 성격이 바뀌고 있다는 것, 그리고 그 변화가 부동산 정책과 조세 정책의 경계를 다시 논의하게 만들 가능성이 있다는 것이다.
정부는 공정시장가액비율 조정이나 공제 구조 변경 등을 통해 충격을 완화할 수 있다. 하지만 공시가격 자체가 내려가지 않는 한, 이 흐름을 되돌리기는 쉽지 않다. 정책적 완충은 있을 수 있어도, 구조적 방향 자체를 역전시키기는 어려운 국면이다.
또 한 가지 주목할 점은, 세수가 늘어난다는 것이 곧 국가 재정 여력의 확대를 의미하기도 한다는 사실이다. 이 돈이 어떤 방식으로 쓰이는지, 주거 지원이나 사회 안전망으로 환류되는지 여부도 함께 살펴볼 필요가 있다. 세금은 걷히는 것만큼, 쓰이는 방향도 중요하다.
- 종부세 성격 변화로 부동산·조세 정책의 재정립 필요
- 정책적 완충에도 공시가격 상승에 따른 증세 흐름 지속
- 늘어난 세수가 주거 지원 등 어디로 쓰일지가 핵심 변수
집을 갖고 있다는 것이 자산이자 의무가 되는 시대, 우리는 지금 그 경계가 조용히 이동하는 과정을 목격하고 있다.